Vous souhaitez un appartement avec un contrat de première main directement par le propriétaire. Vous accédez à un site Web, écrivez où et quand vous souhaitez louer. Il y a dix options, vous remplissez certaines tâches, connectez-vous avec un identifiant bancaire et payez le premier loyer. La clé, soit dit en passant, vous n’avez pas besoin de récupérer, une offre peut venir directement à l’appartement. Pour un boursier à la recherche d’un logement, cela semble presque irréel, mais de l’autre côté de la mer Baltique, à Helsinki, le service existe depuis quelques années. Plusieurs centaines d’appartements sont relayés chaque semaine sur le service Web Lumo qui dispose d’un stock total de 35 000 appartements. Les propriétaires sont la société de bourse Kojamo, la plus grande entreprise de logement en Finlande, avec des syndicats finlandais en tant que copropriétaire. Mais plus d’informations à ce sujet plus tard. Il faut d’abord se demander pourquoi notre voisin nordique dispose d’un marché locataire résidentiel qui permet de louer un appartement en 15 minutes. Harri Hiltunen, directeur général chez Kiinteistöliitto Association finlandaise de la propriété reçoit au bureau du centre d’Helsinki. Lui et son collègue Jukka Kero, économiste en chef de l’organisation, ont chargé de dizaines de statistiques montrant les structures de propriété, les prix des appartements, les variations des loyers au fil des ans et plus encore. Ce qui ressort le plus, c’est la courbe des niveaux de loyer qui a augmenté depuis le début des années 90. C’est bien sûr le résultat de la suppression de la réglementation du loyer et de la baisse des subventions pour le logement ARA logement public finlandais/logement social. Aujourd’hui, il est rentable de posséder et de louer des appartements dans les grandes villes », déclare Harri Hiltunen. Il était lui-même associé du ministre du Logement Pirjo Rusanen Parti de l’Assemblée au ministère de l’Environnement au début des années 90 lorsque le gouvernement bourgeois de l’époque a commencé à puiser dans les subventions pour le secteur du logement tout en commençant la déréglementation, une réglementation qui existait dans différents formes depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Jusqu’en 1991, c’est dans le cadre de négociations avec les syndicats et l’État que le loyer a été déterminé. Il ne voulait pas que les hausses de loyer dévorent les augmentations de salaire. Ce mécanisme de contrôle a commencé à être supprimé en 1991 et en 1995, la réglementation des loyers a été complètement abolie. Les politiciens voulaient augmenter les incitations à l’investissement dans le logement parce que l’État ne disposait pas de ces fonds à l’époque. Cela se produit également au lendemain de la crise financière. Bien sûr, personne ne savait ce qui allait se passer et quel devrait être le prix d’un loyer équitable. Ma recommandation était de sortir le bouchon de la bouteille et de le laisser bouillir pendant un certain temps, après quoi le marché trouvera un équilibre qui s’autorégulera », explique Harri Hiltunen. Le résultat a été initialement de fortes hausses de 5 % à 6 % pour la région d’Helsinki. Le développement s’est ensuite poursuivi avec des augmentations de 2 à 3 % par an. En 2017-2018, il a débarqué à 2,4 % pour tout le royaume. Même les logements subventionnés de l’ARA, qui appartiennent principalement à des sociétés municipales, ont suivi le développement locatif, bien qu’il y ait des différences locales majeures. À Helsinki, les loyers du marché libre sont environ 50 % plus élevés que ceux des résidences ARA. C’est principalement pour les petits appartements que les loyers sont les plus élevés, les grands appartements n’ont pas la même demande. Le marché de la location est l’avenir. L’homme urbain ne veut pas toujours s’enfermer dans une résidence qui lui appartient, explique Jani Nieminen, chef de l’exécutif, Kojamo. Photo Roni Rekomaa Il est maintenant vrai, avec modification, que les loyers sont totalement gratuits en Finlande. La plupart des locataires ont des contrats à terme dans lesquels le loyer suit les indicateurs de performance clés et avec la possibilité pour le propriétaire d’augmenter de quelques pour cent de plus chaque année. Cette addition varie et peut, comme à Kojamo, atteindre jusqu’à cinq pour cent. L’un des signes que le marché de la location, même à Helsinki, commence à s’équilibrer est qu’il n’y a pas plus longtemps va louer ce qui fait remarquer Harri Hiltunen. — Maintenant, les propriétaires font un effort et attirent avec des peintures fraîchement peintes et ainsi de suite. La déréglementation a-t-elle donc augmenté l’offre de logements locatifs ? En étudiant le nombre de logements supplémentaires ajoutés au marché entre 2000 et 2016, le taux d’augmentation est à peu près le même pour les maisons propres que pour les logements locatifs, 17 % contre 19,5 % pour les appartements locatifs. Mais il est clair que la proportion d’appartements nouvellement produits bénéficiant de subventions gouvernementales diminue en même temps que le marché de la location libre non subventionnée a augmenté sa construction. Et cette tendance se poursuit. L’année dernière, 40 000 nouvelles maisons ont été construites, dont 12 000 étaient des appartements locatifs. Cela ne serait pas arrivé si nous avions eu la même réglementation qu’avant. Les investisseurs ont aujourd’hui le courage de parier quand on voit qu’il est rentable et sûr d’investir dans des logements locatifs. De nombreux investisseurs institutionnels et même des familles ont acheté des appartements en nouvelle production, il peut qu’il s’agisse de quelques appartements, de parties d’une maison ou de la maison entière, explique Harri Hiltunen. Plus de logements locatifs De 2000 à 2011, le nombre de logements locatifs gratuits a augmenté de 53,6 %, tout en diminuant le nombre de logements ARA —11,3 %. Le nombre de logements occupés par leur propriétaire a augmenté de 18 % Kojamo, qui est également le nom de gros saumons mâles, les meilleurs spécimens qui vivent dans les ruisseaux de montagne, est une entreprise qui a manifestement fait son entrée sur ce marché. Puissant et émouvant, c’est sûrement aussi ce que la société immobilière veut communiquer. — Le marché de la location est l’avenir. L’homme urbain ne veut pas toujours s’enfermer dans une résidence appartenant à lui », explique Jani Nieminen lorsqu’on le voit dans les bureaux modernes de l’entreprise sur Mannerheim Road. Les prévisions montrent que 620 000 Finlandais s’installeront dans les grandes villes d’ici 2040, une proportion élevée étant donné que 5,5 millions de Finlandais vivent dans tout le pays. On comprend donc que Jani Nieminen voit le potentiel. Tant que l’urbanisation est en cours, même la demande sera forte. Pendant la récession qui a suivi la crise financière de 2008, les gens ont continué à s’installer à Helsinki, mais il y a eu moins de maisons construites. Nous n’avons pas accumulé ce déficit. Mais il se peut qu’il y ait aussi des secteurs où il y a beaucoup de terrain construit pour une courte période de temps et où il se peut que nous ayons des postes vacants. il siège au PDG depuis 2011 recruté au sein du groupe Realia. Avant Realia, il a également travaillé au sein du concurrent Sato qui appartient maintenant à Swedish Balder. C’est Jani Nieminen qui allait continuer à changer la direction de l’entreprise, passant de la gestion des logements ARA à la construction d’un parc de logements locatifs vers un autre marché. Appartements avec des loyers du marché, avec un service élevé et facilement accessibles en ligne. Le concept a été baptisé magasin Lumo on Line. Dans le cadre du réalignement, la société a vendu des biens immobiliers avec 8 600 appartements ARA avec ce que Jani Nieminen appelle des restrictions à long terme, un logement où la protection de la location et de la possession est plus restrictive. Un changement qui a suscité de nombreuses critiques car les propriétaires étaient des fonds de pension et divers syndicats finlandais. Les mêmes syndicats qui s’opposaient auparavant à la déréglementation du marché locatif. Lorsque les propriétaires se sont rendu compte que le rendement du capital déposé serait réduit de moitié à quatre pour cent et qu’en 40 ans, ils ont décidé qu’il n’était pas suffisant. Ils ont compris que le nouveau segment est celui qui offre le meilleur rendement en termes de durée et nous voulions également avoir la possibilité de soumissionner pour des logements locatifs avec différents services », a déclaré Jani Nieminen diplomatiquement lorsqu’on l’a interrogé sur les réactions à ce changement. La même manivelle fait également une introduction en bourse qui a attiré de nombreux investisseurs étrangers, mais 47 pour cent des actions restent dans les différents syndicats. O le courage duLa Suède est la meilleure garantie que nos politiciens ne retourneront pas à l’ancien, disent Jani Nieminen, directeur général de Kojamo. Photo Roni Rekomaa marché libre s’est fait avec le message. Kojamo a investi 1,9 milliard d’euros au cours des cinq dernières années et il est prévu de poursuivre sur cette voie avec 300 millions d’euros par an, dont 200 millions seront consacrés à la nouvelle production. Le parc est aujourd’hui de 35 000 appartements pour une valeur immobilière de 4,9 milliards d’euros. Nous comblons en grande partie le besoin d’appartements plus petits pour tous ceux qui s’installent ici, s’éloignent de chez eux et également pour ceux qui ont besoin de gagner leur vie plus rapidement, par exemple dans le cadre de travaux de rénovation. En Finlande, de nombreux ménages d’une ou deux personnes occupent des logements locatifs et le nombre de petits ménages augmente sans cesse. De plus, nous avons un nombre croissant de locataires plus âgés qui ont choisi de vendre leur logement à l’extérieur de la ville pour vivre plus près du service », explique Jani Nieminen. Le chiffre d’affaires est de 28 %, ce qui est plus élevé que dans les résidences ARA où il se situe entre 10 et 15 %. Malgré le fait que les loyers soient élevés, entre 1 200 et 1 400 euros pour un petit appartement en situation centrale, la demande y est donc également la plus forte. La société suit de près le marché et peut modifier le loyer lors du transfert. Ensuite, il a conclu des accords pour des augmentations qui suivent l’IPC, avec la possibilité d’augmenter jusqu’à 5 % au-dessus de l’IPC. Les hausses annuelles de ces dernières années ont été de 2,5 %, l’inflation ayant dévoré un pour cent de la hausse. Il est prévu que cela se poursuive. Mais n’atteindrez-vous pas rapidement le plafond de ce que vos locataires peuvent gérer en termes de loyer ? Je travaille dans ce secteur depuis 1993 et on dit depuis le début que nous dépensons trop pour l’hébergement. Mais je suis certainement préoccupé par le fait que nous ne pouvons pas fournir aux gens des appartements moins chers. Les prix des terrains et de la construction ont augmenté, nous avons également des règles avec des adaptations d’accessibilité coûteuses. Il est plus difficile de produire des appartements en série ici qu’en Suède. Le marché locatif et le débat autour de la pénurie de logements en Suède, il a Au fait, bonne montre. Il y a en surface un marché réglementé, mais plutôt un marché noir et des sous-locations où d’autres loyers s’appliquent, en plus de longues files d’attente immobilière. La Suède est la meilleure garantie que nos politiciens ne retourneront pas à l’ancien temps », déclare Jani Nieminen en souriant. Le marché du logement finlandais Les loyers ont augmenté, de même que les prix des appartements propriétaires, mais cette hausse des prix n’est pas aussi élevée qu’en Suède, ce qui peut s’expliquer par l’existence d’un marché locatif alternatif qui fonctionne en Finlande, qui n’oblige pas les jeunes à acheter leur logement pour obtenir un logement. Retours directs supérieurs à ceux de la Suède Les rendements directs des logements à Helsinki se situaient en 2017 entre 4 et 6 %, l’augmentation de la valeur étant de 3 %. À l’inverse, à Stockholm, les rendements directs ont été de 1,8 % et la valeur a augmenté de 6,6 %. Cela est dû à une baisse les niveaux de loyer. Différences majeures entre les différents marchés C’est dans les grandes villes que la différence de location est importante entre le marché libre et le marché social logement ARA. Louer une pièce Helsinki L’augmentation des loyers a été comprise entre 2 et 3 % ces dernières années. Le loyer réduit pour un appartement plus petit 35 m² sur le marché libre est d’environ 800 euros dans la région d’Helsinki. Il peut aller de 600 à 1 400 euros selon l’emplacement et la qualité. Laura Lohi, Photo Heli Bluefield La résidence prélève 40 pour cent de mes revenus » De hauts plafonds, de grandes fenêtres et la baie de poutres sont restés depuis l’époque où la propriété était une imprimerie. Belle finition et cuisine bien équipée. De plus, à proximité du centre-ville. Laura Lohi, 38 ans, a aimé ce qu’elle a vu et loue depuis janvier de cette année l’un des appartements Lumo de Kojamo à Etu-Töölö. Mais ça a un goût comme ça, ça coûte aussi. Loyer pour l’appartement de 48 mètres carrés est de 1 300 euros par mois. C’est beaucoup d’argent et je prends en fait 40 % de mon revenu net. Mais maintenant, c’est à Helsinki. Le coût du logement a augmenté, de même que les autres frais de subsistance. J’ai appris récemment que nous sommes l’une des villes où il est le plus cher de vivre au monde, explique Laura, qui travaille à la vente de logiciels dans une entreprise informatique. La plupart de ses amis du même âge sont propriétaires de leur logement et elle l’aurait probablement fait aussi si elle était dans une relation de couple et avait des enfants. Mais en même temps, elle affirme qu’il y a une tendance, notamment chez les plus jeunes, qu’on n’a pas à s’acheter une résidence. Vous achetez de la musique sur Spotify en tant que service, louez une voiture quand vous en avez besoin et une résidence n’est donc pas quelque chose que vous ressentez comme absolument nécessaire de posséder. Je travaille dans un monde où nous parlons beaucoup de l’économiste du partage et où il y a plus de gens qui ne ressentent pas le besoin de posséder un appartement avec des types de services tels que la blanchisserie et le covoiturage, tendance des jeunes qui ne veulent pas posséder. Après avoir étudié en Suède, elle a essayé d’obtenir une place dans le genre municipal pour le logement ARA mais n’est pas venue. Maintenant aussi, son revenu est trop élevé pour être admissible. Il y a manifestement trop peu de maisons ici et on pourrait souhaiter que les autorités locales facilitent la construction de nouvelles constructions », explique Laura Lohi. Hanna Ahto et Vili Viita, Photo Roni Rekomaa Tout le monde économise pour acheter un logement » Pour Hanna Ahto et Vili Viita, deux étudiants de 24 ans, aucun des appartements de Kojamos ou des autres propriétaires privés ne sont pas envisageables. Ils vivent dans une propriété située à l’extérieur du centre d’Helsinki, propriété d’une organisation à but non lucratif et fait partie du système ARA. Ils n’ont vécu qu’un mois à peine et regrettent que ce ne soit pas tant de meubles. L’appartement est de 30 mètres carrés et se compose d’une cuisine/salon combinés et d’une chambre avec balcon. Nous avons de la chance car nous avons eu cet appartement. Il est loin de la ville, mais à proximité des trains et des bus », explique Hanna Ahto. Le loyer est de 646 euros et l’eau et le sauna sont également inclus dans un immeuble résidentiel finlandais. Louer avec des propriétaires privés en dehors du système ARA, ils ne pensaient pas que c’était une option, car le loyer serait alors d’environ 800 à 900 euros pour un appartement similaire. — La plupart de nos amis vivent dans une sorte d’appartement ARA. Ce n’est que si vous avez de bons revenus que le marché privé peut être une option », explique Vili. Ils ont un contrat de transitaire mais disent que sur cet hébergement particulier, vous pouvez vous débarrasser de l’appartement si leur revenu commun dépasse 55 000€ par an. Hanna est originaire de la ville de Lalleenranta et vient d’être transférée à Helsinki. Vili est restée chez les parents à quelques rues de là. – C’est probablement moi qui ai dernier dans le cercle d’amis qui ont quitté la maison. Habituellement, on déménage à 20 à 21 ans », dit-il. Être un garçon natif d’Helsinki n’est désormais plus un avantage lorsque l’on cherche son premier appartement sur le marché subventionné. En ayant déjà un logement, même avec les parents, vous êtes plus bas dans la priorité dans le système de file d’attente. Comme beaucoup de Finlandais, le rêve est d’avoir leur propre logement et Hanna et Vili économisent sur les économies de logement spéciales pour les jeunes en Finlande. Hanna met de côté 50 euros et Vili 25 euros par mois. La banque tire autant qu’on économise. Tout le monde sauve », dit Hanna. C’est en quelque sorte à sa place. Pour en savoir plus sur la croissance du marché immobilier finlandais, lisez ici